住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，让房子回归居住属性 | 律师视点

点评律师 | 谭唯聪

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5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的条例——《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》发布，条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场。

其中将近一半的篇幅重点放在了规范租赁市场，是响应国家让住房回归居住属性的重要一步。

条例亮点

1国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。

· 点评：我国的住房租赁市场是不成熟的市场，而住房租赁市场走向成熟的标志就是从散租发展向集中管理的专业企业。我国的住房租赁企业仍处于萌芽阶段，如果有相关金融、税收、土地等优惠政策得以落地，将极大推动这个行业的发展壮大。而住房租赁收益设立质权，将拓宽住房租赁企业的融资渠道。

2鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

· 点评：租房子住，总有一种漂泊不定的感觉，这也是人们一直认为拥有自己的房子才真正的拥有一个家的重要原因。现在条例鼓励签订长期的租赁合同，配套以条例中禁止出租人“暴力撵人”、“随意解约”的条款，有望让租客在承租房子里也会有一种“稳稳的幸福”。而对于住房租赁企业出租自有住房，更是直接排除了企业签订短期租约的选择权，如承租人要求签订三年以上的租约，企业方不得拒绝。

3房产管理部门对出租人违反条例的行为享有处罚权，对情节严重的对个人处1千元以上5千元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。

· 点评：对于违规扣留押金、违规涨租的行为，条例规定房管部门有权进行罚款，一改房管部门原来仅有“协调”职能的现状，可以直接进行行政处罚。对于房东随意扣留押金，租客将多了一种救济途径。

4租购同权，经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。

· 点评：租房和购房享受完全不同等的公共服务，是我国住房租购比严重失衡的重要推力，条例为租购同权作出了努力，虽然居住在和居民户口能否平等享受同样的公共服务确实是条例力不能及的，需要我国户籍制度改革的顶层设计，但毕竟是万里长征第一步，仍值得肯定。

综合来说，条例的出台，可看出我国对住房租赁市场健康发展的期许，为房子回归居住属性作出了努力，但不得不说的是，条例属于部委规章，效力层级较低，且租赁毕竟属于民事法律的范畴，当事人的约定当然地可以排除条例的适用，如无其他配套的制度，条例追求的健康的租赁市场也许仅是遥不可及的泡影。

当前条例仍在征求意见当中，本所律师仍密切留意条例的进一步修订，将会带来跟踪点评。

本文作者

谭唯聪 律师

专业领域：  

房地产与建筑工程、金融与银行、诉讼与仲裁

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